재개발·재건축 공부 (실전 사례로 이해하기)ㅣ 갈현 1구역 재개발

요즘 재개발, 재건축이 워낙 핫!해서 이를 가볍게 공부해보려고 한다. 나는 실전으로 부딪혀야 이해가 잘 되기 때문에 이론이 아니라 실전사례로 공부해보려고 한다.

재개발/재건축 개념 차이와 실전 위치(갈현 1구역)로 "재개발 완전 이해"하기

출처 ㅣ flicker  ( 본 포스팅과는 관련 없음 )

 

우선, 집을 사는 방법에는 세 가지가 있다.

1) 부동산을 통해 매수하거나, 2) 경공매를 통해 낙찰 받거나, 3) 분양권을 매수하는 방법이다. 

1)은 가장 일반적은 방법이고 2)는 리스크는 조금 있지만 시세보다 저렴하게 집을 매수 하는 방법이다. 그중 재건축/재개발 사업은 3)의 분양권 매수와 가장 관련있는 투자방식이다.

신축아파트 분양의 경우 청약 신청을 해서 아파트를 매수하지만, 재건축/재개발투자는 일반분양가보다 더 저렴한, 조합원분양가로 새 아파트를 매수하는 방법이다.

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1. 재개발/ 재건축의 차이

• 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하고자 시행하는 사업
• 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하고자 시행하는 사업 

     ** 정비기반시설 : 도로, 주차장 등 교통 인프라, 녹지공간, 학교, 문화체육시설 등 생활의 편리함을 제공하는 시설

 

2. 실전 돌입해서 이해하기  ( 갈현 1구역 => 현재는 들어가면 큰 이득이 없다고 하니 주의하세요 )

  1) 갈현 1구역 재개발 빌라를 구입한 이유 (생각하는 방법, 통찰력에 주목해보기)

모 유투버가 예시를 들어준 것을 좀 정리해보았다 (유튜브 주소 필요하신 분은 댓글 달아주시면 바로 알려드릴게요^^)

2019년 갈현 1구역에 빌라가 있었는데 당시 A빌라가 8천 + 2.3억(프리미엄) 해서 최종 3.1억의 가격으로 매매를 하고 있었다고 한다. 그리고 이 프리미엄이 결코 많은 돈이 아니라고 생각을 했다고 한다. 그 이유는, 그 지역은 4000세대가 들어가고, 1조 가량 들어가는 사업지이다. 그러면 아무래도 이윤이 많이 남아 여러 시공자들이 탐을 낼 것이다. 그리고 시공사들은 서로 경쟁하면서 서로서로 혜택을 주겠다고 주합원들과 딜을 할 것이다.
이 은평구 지역 조합원들에게 솔깃한 이야기는, 아마 "분담금을 얼마나 적게 해줄 것이냐?"일 것이다. (돈 적게 낸다는데 싫어할 사람이 없지ㅜㅜ) 

** '분담금' 이란, 조합원이 권리가액을 초과해 분양 받는 경우 추가로 분담해야 하는 금액으로, 더 자세히는 정비사업 입주권 투자를 할 때 소유권 취득을 위한 매매대금 외에 얼마나 돈을 더 내야 신축 아파트 입주권을 받을 수 있느냐이다.

실제로 많은 혜택이 있었다. 다주택자 포함 분담금을 전액 입주시 납부하도록 해주고, LTV 40% 밖에 안 나오는 상황에서 선정된 시공사가 30%를 더 추가조달 해주었다. 그리고 입주년도인 2026년까지 분담금을 납부하면 되니, 돈 모을 시간도 더 늘어나는 것이다. 재개발, 재건축 지역을 고를 때 지식을 아는 것도 중요하지만, 이러한 안목이 진정 필요한 것 같다. 

 

  2) 갈현 1구역의 시세

나는 재개발로 들어갔을 때 얼마나 저렴하게 들어갈 수 있는지가 궁금했다.

그래서 알아보니 25평 기준 5억, 33평 기준 6억 초반이라고 한다. 여기에 내가 처음 빌라를 살 때 주고샀던 프리미엄의 가격을 더하면 된다. 정리하면, 아래와 같다.

최종 금액 = (구축 매입 시 낸) 프리미엄 + 조합원 분양가

  3) 재개발 프리미엄의 계단식 상승

재개발 프리미엄(이하 P)은 얼마나 올랐을까가 궁금했다.

[ 2억 => 6억 => ??  ] 으로, P가 어느정도 선에서는 2억대에서 머물러 있다가, 시공사가 결정되고 나서(갈현 1구역의 경우, 롯데) P가 6억으로 뛰었다고 한다.(ㅎㄷㄷ... 4억 차익?!)
재개발 P는 이런 식으로 계단식 상승이 이뤄진다고 한다.


  4) 앞으로 시세 예상

아파트 시세는 상가 등에 비해 예상하기가 수월한 편이다. 바로, 주변 아파트 시세가 잘 나와있기 때문이다.

구파발쪽 은평 스카이 자이 기준 12~13억(33평 기준)이라고 예측할 수 있다. 물론 구파발이 역 근접성, 롯데몰 등 생활편의시설이 있어서 더 좋다고 할 수 있지만(친구가 구파발에 살기 때문에 가본 적이 있는데, 구파발이 역도 가깝고 그 역 바로 앞에 대형 롯데몰이 있어서 깨끗한 신도시 느낌이었다는^^)

갈현지역의 경우에는 GTX-A노선이 지나가니, 비슷할 것이라고 유추할 수 있다.
정리하면, 33평 기준 프리미엄(2억 3천) + 조합원 분양가(약6억 3천) = 8억 6천. 이게 12억 정도 시세가 된다면 3억 4천의 이득이 된다.

** 여기서 잠깐! 재개발 조합 ≠ 지역주택 조합
- 재개발 조합 : 시간은 오래걸리지만 안전한 사업
- 지역주택조합 : 90%의 실패 확률이 있는(물론 성공할 수도 있지만) 다소 위험한 사업


  5) 지금 사면 안되는 이유 (이를 알면, 언제 들어가야 하고 들어가면 안 되는지가 파악이 된다^^)
지금 아마 알아보게 되면, P가 6억이다. 그러면 12억 3천에 결국 33평을 매입하게 되는 것이고, 주변 신축과 가격이 같은데 굳이 시간이 오래 걸리는 재개발에 투자할 필요가 없는 것이다.(좀 더 차익이 생길 수 있지만 굳이 리스크를 감수하고? ㄴㄴ. 그냥 사면 되는 거...)

 

  6) 주요 추진 경과 

개인적으로 언제 시작해서 언제쯤 끝나는지 명확히 궁금했다. 우선, 현재 단계는 '사업시행인가'단계라고 표기가 되어있다.

조합설립추진위원회승인이 된 것이 05년도이니, 이 때 들어간 사람은 진짜 엄청 오래 기다렸겠다. ㅠㅠ

개인적으로는 5. 조합설립인가 시기부터 생각해 볼 필요가 있지 않나라는 생각이 든다. 15년도부터 기다렸다고 하면 물론 현재는 6년차 기다린 셈이고, 최종 입주가 2026년이니 9년을 기다린 셈이다. (음... 9년이라... 9년이 오랜 기간이기는 한데 또 어찌보면 짧은 기간이기도 하고. 성격 급한 나에게는 참 긴 기간이다. 생각하기 나름인 것 같다.^^)

 

  7)  재개발 사업, 확인 가능한 곳

결국 우리가 오늘 이걸 공부한 이유는, 앞으로 재개발 초기에 들어가서 현명한 재개발 투자를 하기 위해서일 것이다.

네이버 검색창에 서울 클린업 "정비사업 정보몽땅" 으로 들어가면 된다. ==> 더 자세한 절차와 방법 포스팅은 아래 링크

출처 ㅣ NAVER

 

끝 -